Dernières Données de l’évolution du Marché Immobilier à Nice : Baisse des Volumes, maintien des prix et un marché qui se grippe

Évolution des prix de l’immobilier à Nice en 2024 : une exception française

Le marché immobilier niçois en 2024 se distingue par une résilience notable dans un contexte de ralentissement national.
Entre des volumes de transactions historiquement faibles, une reprise dynamique des prix moyens portée par le segment haut de gamme, et un environnement marqué par des incertitudes politiques et économiques, Nice se positionne comme une véritable exception française.
Nous analyserons en détail les variations des volumes de ventes de 2019 à 2024, les tendances des prix à Nice comparées aux évolutions nationales, et les défis et opportunités auxquels le marché a été confronté en 2024.

Analyse des volumes de transactions sur le marché immobilier à Nice de 2019 à 2024

Le marché immobilier niçois a montré des variations importantes dans les volumes de transactions au fil des trimestres, reflétant les dynamiques économiques locales et nationales.
Entre 2019 et 2024, on observe des fluctuations marquées, avec des périodes de forte croissance suivies de baisses significatives.

Tendances entre 2019 et 2022 :
Des périodes de rebond et de stabilité En 2019, les volumes de transactions augmentent de manière stable, atteignant un pic de +10,31 % au troisième trimestre et se maintenant à +6,73 % au quatrième trimestre.
Cependant, l’année 2020 est marquée par une chute brutale, notamment lors du second trimestre, avec une baisse de -19,82 %, sous l’effet de la pandémie et des restrictions sanitaires.
Les volumes rebondissent fortement dès le quatrième trimestre 2020 (+22,3 %) et continuent sur une dynamique positive en 2021, avec une hausse notable au deuxième trimestre (+13,32 %). Cette année reste stable, bien qu’un léger ralentissement soit observé au quatrième trimestre (+3,85 %).

2022, quant à elle, est marquée par une forte reprise. Le deuxième trimestre enregistre une progression remarquable de +27,08 %, suivi d’un troisième trimestre également dynamique (+19,96 %). Cette tendance positive s’explique en partie par une demande accrue, portée par les taux encore favorables.

Baisse marquée entre 2023 et 2024 :
Des volumes historiquement bas Après une relative stabilité début 2023 (+0,44 % au premier trimestre), le marché amorce une baisse. Dès le troisième trimestre, les volumes chutent de -8,72 %, avant d’atteindre une baisse dramatique de -21,33 % au quatrième trimestre. L’année 2024 amplifie cette tendance négative, avec des reculs record :

Premier trimestre 2024 : une diminution de -35,35 %, le niveau le plus bas en cinq ans.

Deuxième trimestre 2024 : une légère amélioration, mais toujours une baisse marquée de -14,82 %.
Ces chiffres confirment une contraction sévère du marché niçois, en ligne avec la tendance nationale. La combinaison d’une hausse des taux d’intérêt en 2023 et d’un durcissement des conditions d’emprunt a pesé lourdement sur les transactions.

En conclusion, le marché immobilier à Nice connaît des volumes historiquement faibles en 2024, amplifiés par des variations importantes trimestre après trimestre.
Si la reprise des prix moyens laisse entrevoir des opportunités, la chute des volumes souligne l’impact durable des conditions économiques sur l’appétit des acheteurs.
La capacité du marché niçois à se redresser dépendra d’une stabilisation des conditions financières et d’un regain de confiance des acheteurs.

Évolution des prix à Nice : Une reprise dynamique en 2024

Le marché immobilier à Nice a montré une progression constante des prix sur la dernière décennie, malgré des fluctuations ponctuelles.

Après une baisse notable fin 2023 (4 958 €/m² au 4ᵉ trimestre), les prix moyens à Nice ont rebondi en 2024, atteignant 5 016 €/m² au T1 et 5 323 €/m² au T2, soit une hausse globale de +6,11 % entre ces deux trimestres en 2024.

Les segments premium (3ᵉ quartile) ont particulièrement contribué à cette reprise, avec une progression de +5,49 %, portée par des acheteurs internationaux et une légère détente des taux d’intérêt.

À titre de comparaison, les biens plus accessibles (1ᵐ quartile) ont enregistré une augmentation plus modérée de +5,05 %.

Analyse des prix à Nice entre le 1er et le 2ᵉ trimestre 2024

Entre le 1er et le 2ᵉ trimestre 2024, les prix immobiliers à Nice ont connu une hausse moyenne de +6,11 %, mais avec des disparités marquées selon les segments :

Les biens abordables (P10) ont vu une forte progression de +7,10 %, reflétant une tension élevée sur ce segment.
Les biens haut de gamme (P90) ont enregistré une hausse impressionnante de +9,82 %, confirmant l’attractivité internationale de Nice pour les acheteurs fortunés.
Les biens standards (quartiles) ont enregistré une hausse plus modérée, autour de 5 %, traduisant un marché plus équilibré.
Nice reste un marché immobilier très dynamique, mais ces variations mettent en lumière les disparités croissantes entre les différents segments de biens. Les logements abordables et les biens de luxe sont les moteurs de cette hausse, tandis que les logements intermédiaires évoluent de manière plus contenue.

Un marché immobilier à Nice atone au T3 et T4 2024 : les incertitudes politiques et économiques freinent les ventes

Allongement des délais de commercialisation : un signal de blocage

Le marché immobilier niçois traverse une période de ralentissement marqué au second semestre 2024, reflet d’une incertitude politique et économique pesant sur la confiance des acteurs.
Les données des annonces publiées et expirées révèlent une tension croissante : le nombre d’annonces expirées continue de surpasser significativement celui des annonces publiées, indiquant une saturation du marché et une prolongation des délais de commercialisation.

Un marché immobilier à Nice en attente : les incertitudes comme moteur principal

L’année 2024 est marquée par une conjonction de facteurs défavorables, notamment :

Les incertitudes économiques mondiales ont considérablement freiné les investissements et impacté directement la demande immobilière.
Ces incertitudes sont alimentées par des tensions géopolitiques persistantes, des conflits internationaux qui ont créé une instabilité sur les marchés financiers.
Les fluctuations des taux de change, la volatilité des prix de l’énergie, ainsi que les craintes de récession dans plusieurs grandes économies ont contribué à la prudence des acheteurs.
En conséquence, la demande immobilière, notamment pour les biens d’investissement, a subi un net ralentissement, particulièrement sur des marchés comme Nice, qui dépend en partie des capitaux internationaux.
Les investisseurs préfèrent aujourd’hui reporter ou redéployer leurs fonds vers des actifs perçus comme plus sûrs, ce qui a provoqué une chute de la demande pour certains segments du marché immobilier niçois.

Une instabilité politique persistante en France a également contribué à cette situation d’attentisme généralisé parmi les acheteurs français et étrangers.
Les tensions politiques croissantes, les contestations sociales massives, ainsi que les difficultés du gouvernement à faire passer des réformes budgétaires cruciales ont engendré un climat d’incertitude.
Cette instabilité a pesé sur la confiance des ménages et des investisseurs, retardant les décisions d’achat et diminuant l’activité sur le marché immobilier.
Beaucoup d’acheteurs ont choisi d’attendre une stabilisation politique et des indications claires sur les futures politiques fiscales avant de s’engager dans des projets de grande ampleur.

Cela a eu un effet direct sur le volume des transactions en cette fin d’année 2024, en particulier sur les biens de grande valeur ou situés dans des zones à forte demande comme Nice, où les ménages préfèrent attendre un environnement plus stable pour investir.

La hausse des coûts d’emprunt a, par ailleurs, eu un impact profond sur la capacité d’achat des ménages, surtout pour les primo-accédants. L’augmentation des taux d’intérêt, décidée pour lutter contre l’inflation, a rendu les crédits immobiliers plus coûteux, entraînant une hausse significative des mensualités de remboursement. Par conséquent, de nombreux ménages, particulièrement ceux qui souhaitent accéder à la propriété pour la première fois, ont vu leur capacité d’emprunt diminuer.
Les critères d’octroi de crédit, durcis par les banques pour limiter les risques d’impayés, ont également rendu l’accès aux financements plus difficile, réduisant encore davantage le nombre de primo-accédants en mesure d’acheter.
Cette situation a créé un cercle vicieux : Avec une demande réduite, les volumes de transaction ont chuté, accentuant la morosité du marché immobilier.

Vers une stabilisation en 2025 ?

Alors que les indicateurs montrent une atonie persistante au troisième et quatrième trimestres de 2024, les ajustements attendus en termes de prix et une éventuelle détente des conditions économiques pourraient permettre un redressement progressif en 2025.
Pour les vendeurs, la clé réside dans l’adaptation rapide aux nouvelles réalités du marché.
Cela signifie, entre autres, ajuster les prix de manière compétitive afin de capter l’intérêt des acheteurs, dans un contexte économique qui reste difficile.
Réduire les délais de vente et éviter que les annonces ne restent sans résultat seront des éléments déterminants pour restaurer une certaine fluidité sur le marché et éviter une nouvelle contraction des volumes de transactions.

La restauration de la confiance des acheteurs est essentielle pour une reprise significative du marché immobilier.
Cette confiance dépendra de la capacité du gouvernement à stabiliser la situation politique et à maîtriser le déficit budgétaire, conditions préalables à un environnement économique stable.
Si des signes clairs de reprise économique et d’amélioration des conditions d’accès au crédit émergent, cela pourrait encourager les ménages à revenir sur le marché.
De même, une réduction des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne pourrait offrir un soutien précieux à la demande, en particulier pour les primo-accédants qui ont été parmi les plus touchés par la hausse des coûts d’emprunt.

En 2025, les perspectives du marché immobilier niçois demeurent donc incertaines. D’un côté, le potentiel de redressement existe, notamment grâce aux fondamentaux solides de la région et à l’attractivité de Nice pour les investisseurs internationaux.
D’un autre côté, la nécessité de surmonter des défis structurels majeurs, comme la stabilisation des conditions financières et politiques, demeure impérative pour garantir une reprise durable.
Le marché immobilier niçois devra tirer parti de ses atouts — tels que son dynamisme touristique, son cadre de vie privilégié et son offre haut de gamme — tout en s’adaptant aux nouvelles réalités pour surmonter les défis de 2025 et espérer une relance durable.

Pour une analyse plus complète sur les perspectives du marché de l’immobilier à Nice en 2025