Analyse, évolution et perspective du Marché Immobilier à Nice en 2025

Perspectives du marché immobilier à nice en 2025 : analyse des tendances, défis et opportunités

Baisse continue des taux de crédit en 2024, mais un avenir incertain sous l’influence de la politique américaine

Depuis le début de l’année 2024, les taux de crédit n’ont cessé de diminuer, atteignant actuellement 3,38 %, comme le montre le graphique ci-dessous.
Cette tendance baissière est toutefois menacée par l’arrivée de Trump au pouvoir aux Etats-Unis, dont la politique économique qui risque de créer de l’inflation pourrait contraindre la banque centrale européenne à reconsidérer sa stratégie de baisse des taux dont l’immobilier ea besoin pour activer le marché en terme de volume.
Parallèlement, les banques ont rouvert l’accès au crédit, assouplissant leurs critères d’octroi. Cependant, malgré cet assouplissement, les candidats au crédit restent peu nombreux, et les volumes de prêts immobiliers émis (baisse de -7,5 % en montant) demeurent faibles, reflétant une hésitation persistante des ménages face à la conjoncture économique (Source: banque de France).

Un contexte économique et politique incertain et anxiogène

Économie morose

La multiplication des faillites a entraîné une détérioration significative du tissu économique, tandis que le moral des ménages est en baisse, affecté par un climat de défiance généralisée.
De plus, le ralentissement des investissements étrangers est particulièrement notable, conséquence directe des incertitudes politiques persistantes en Europe, qui engendrent un manque de visibilité pour les investisseurs et freinent les initiatives économiques à long terme.

des prix immobiliers à Nice avec une augmentation dans le haut de gamme et les petites surfaces

Les prix sont restés globalement stables à Nice, soutenus par des facteurs structurels tels que la rareté de l’offre, en particulier pour les biens de petite surface et les appartements « premium ».
Les biens « haut de gamme » ont également joué un rôle crucial en tirant le marché vers le haut, comme en témoignent les chiffres du troisième quartile (Q3), qui montrent une augmentation de +25,77 % depuis 2019, ainsi que le percentile 90 (P90) qui continue de progresser de manière significative, traduisant une forte demande pour les biens d’exception.
En 2024, la situation est contrastée : bien que les prix moyens aient légèrement baissé de -0,2 %, les biens premium continuent d’afficher une certaine stabilité, avec des valeurs de Q3 à 6087,5 euros/m² et un P90 qui atteint 7986,5 euros/m², témoignant d’une demande encore soutenue sur le segment haut de gamme, malgré une diminution des volumes de vente à Nice.

Evolution du prix du m² à Nice pour les biens immobiliers haut de gamme (3 ème quartile) 

Evolution du marché immobilier sur le luxe à Nice (p90) depuis 2019

Analyse des variations du marché immobilier à Nice (T1 – T2 2024)
Une hausse généralisée des prix

Les données montrent une hausse des prix immobiliers à Nice entre le premier trimestre (T1) et le deuxième trimestre (T2) 2024, avec une augmentation moyenne de +6,11 %.

Cette hausse est observée de manière généralisée dans toutes les métriques disponibles :
La moyenne, les quartiles, ainsi que les percentiles P10 et P90.
Cela suggère une tendance globale d’augmentation des prix dans l’ensemble du marché immobilier niçois, indiquant une reprise de la dynamique du marché après un début d’année marqué par l’incertitude.

La hausse est visible dans les segments bas, intermédiaires et le haut de gamme, témoignant d’une demande solide à la fois pour les biens plus accessibles et les biens premium.
Toutefois, cette hausse n’est pas uniforme, et certaines catégories de biens se sont démarquées par une augmentation plus significative.

Le segment haut de gamme : Principal moteur de la croissance
Une analyse plus détaillée des différentes métriques révèle que le P90 (90ᵉ percentile), représentant les biens les plus chers du marché, a enregistré une augmentation de +9,82 % entre les deux trimestres.
Cette hausse est nettement supérieure à celle de la moyenne générale (+6,11 %) et des autres catégories analysées.
Cela montre clairement que le segment haut de gamme est le principal moteur de la croissance des prix à Nice.

La demande pour des biens haut de gamme, souvent portés par des acheteurs fortunés, notamment des acheteurs internationaux, semble avoir fortement stimulé les prix moyens. L’attractivité de Nice pour des acheteurs à la recherche de biens d’exception et des résidences secondaires de prestige explique cette dynamique, en partie grâce à la qualité de vie que la ville offre et à sa renommée internationale.
En outre, cette hausse des prix des biens haut de gamme renforce la tendance observée ces dernières années où le segment premium est souvent le premier à se redresser lors de périodes d’incertitude.

Un effet atténué pour les segments inférieurs
En revanche, les segments plus bas du marché ont connu des hausses plus modérées.
Le P10 (10ᵉ percentile) a enregistré une hausse de +7,10 %, tandis que le premier quartile a observé une augmentation de +5,05 %.
Ces valeurs indiquent que le segment bas à moyen du marché a été relativement moins touché par les augmentations importantes de prix observées pour les biens haut de gamme.

Cette disparité entre les segments révèle un effet d’amortissement des hausses de prix dans les catégories de biens les plus accessibles.
La hausse des coûts d’emprunt a probablement freiné l’appétit des primo-accédants et des ménages à revenus moyens, qui doivent faire face à des contraintes budgétaires plus importantes dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
En conséquence, les biens plus abordables ont vu des augmentations de prix plus contenues, ce qui reflète un déséquilibre entre l’offre et la demande sur ce segment spécifique du marché.

Des volumes de ventes extrêmement faibles à Nice malgré un rebond au t2 2024

Les volumes de ventes immobilières à Nice sont restés particulièrement faibles en 2024, comme en témoigne l’évolution trimestrielle montrée par le graphique ci-dessous.
Le volume des ventes a atteint un pic de 2872 transactions au deuxième trimestre 2022, mais a chuté de manière significative jusqu’à atteindre seulement 1925 ventes au deuxième trimestre 2024.
Les transactions immobilières sont restées historiquement basses, notamment au premier trimestre 2024, malgré un léger redressement au milieu de l’année.
Cette situation témoigne de la persistance d’un marché sous tension, où la demande peine à se concrétiser face à des conditions économiques incertaines.

Perspectives du marché immobilier et évolution des prix à Nice en 2025

Hausse des loyers à Nice avec un impact sur les prix des petites surfaces

La hausse significative des loyers à Nice, combinée à une offre locative limitée, pousse de nombreux habitants à envisager l’achat de biens immobiliers, même à des prix élevés, plutôt que de continuer à payer des loyers jugés excessifs.
Cette tendance est accentuée par la rareté des logements disponibles à la location, notamment en raison de la prolifération des locations touristiques de type Airbnb, qui réduisent le parc locatif traditionnel.
Face à cette situation, de nombreux locataires préfèrent se tourner vers l’achat, même si cela implique d’acquérir des biens de petite surface à des prix élevés, afin de se prémunir contre l’instabilité et la hausse continue des loyers.
Cette dynamique soutient la demande sur le marché immobilier niçois et contribue à maintenir des prix élevés, malgré un contexte économique incertain.

Scénarios positifs et négatifs pour les prix en 2025

Facteurs négatifs : propices à une pression sur les prix à Nice

La fiscalité est en hausse, avec des impôts locaux et des frais de notaire alourdis, ce qui a pour effet de dissuader certains acheteurs potentiels. Cette augmentation des coûts d’acquisition pèse sur le pouvoir d’achat des ménages et peut limiter leur capacité à accéder à la propriété.

La fin de la baisse des taux d’intérêt et la possibilité d’une stagnation des taux pourraient réduire le pouvoir d’achat des acquéreurs, en augmentant le coût des emprunts immobiliers.
Si les taux de crédit n’offrent plus de conditions favorables, cela risque de freiner les nouveaux achats, en particulier pour les primo-accédants.

La mise sur le marché de biens saisonniers, due à de nouvelles règles visant à limiter les locations touristiques de type Airbnb, pourrait entraîner une augmentation de l’offre de biens en vente. Cela risque de créer une certaine pression à la baisse sur les prix, surtout si ces biens se multiplient et trouvent difficilement preneur sur le marché traditionnel.

Opportunités et défis pour les investisseurs et les acheteurs en 2025

Défis

Le contexte économique demeure incertain avec une hausse des faillites et une augmentation du taux de chômage, ce qui freine les transactions immobilières.

De plus, les indicateurs d’inflation montrent une tendance à la hausse, alourdissant les coûts de financement, et les taux d’intérêt ne devraient pas baisser de manière significative dans les mois à venir.

Les investisseurs devront naviguer dans un environnement de plus en plus complexe, marqué par une réglementation fiscale en constante évolution et des coûts de financement plus élevés, ce qui rend les opportunités d’achat moins accessibles pour certains profils d’investisseurs.

Prévisions pour 2025 : vers une relance ou une stagnation ?

Les prévisions pour le marché immobilier à Nice en 2025 oscillent entre la possibilité d’une relance modérée et le risque d’une stagnation prolongée.
Les fondamentaux du marché restent solides, notamment grâce à l’attractivité de la ville pour les acheteurs étrangers et à une demande locative toujours forte, surtout pour les biens premium. Cependant, de nombreux défis menacent cette stabilité : l’instabilité politique en France, marquée par des difficultés à obtenir un budget non déficitaire, exacerbe l’incertitude économique et pèse sur la confiance des investisseurs, des entreprises et des ménages. Cette confiance est cruciale pour soutenir les achats immobiliers, car elle détermine la capacité et la volonté des acteurs de s’engager dans de nouveaux projets d’acquisition.

En parallèle, les coûts d’acquisition augmentent en raison de la hausse des impôts, des frais de notaire, et des coûts de financement, tandis que le taux de chômage et le nombre de faillites continuent de grimper.
Ces éléments créent un environnement où la demande reste incertaine, et où les volumes de transactions peinent à se redresser.
La réouverture progressive des crédits par les banques pourrait soutenir une partie du marché, notamment les primo-accédants, mais cela reste insuffisant pour provoquer une véritable relance.

Ainsi, bien que l’attractivité de Nice permette de maintenir des prix relativement élevés, surtout pour les biens haut de gamme, l’équilibre global du marché est fragile.
Le manque de nouvelles constructions, la limitation de l’offre, et la pression fiscale pourraient maintenir les prix à des niveaux élevés, mais sans véritable dynamique de croissance des transactions.
En conséquence, le marché immobilier niçois en 2025 est probablement voué à une stagnation relative, avec des prix soutenus par des facteurs structurels mais des volumes de vente encore insuffisants pour parler d’une relance réelle.

Conclusion : le rôle crucial de la BCE et des taux d’intérêt

Dans ce contexte d’incertitude, l’importance de ce que la Banque Centrale Européenne (BCE) pourrait faire en 2025 devient cruciale.
Les décisions de la BCE concernant les taux d’intérêt auront un impact déterminant sur la capacité des investisseurs et des ménages à financer leurs projets.
Si la BCE maintient une politique monétaire accommodante avec des taux relativement bas, cela pourrait soutenir une partie de la demande et limiter l’impact de la pression fiscale et de l’augmentation des coûts de financement.

Cependant, un risque important demeure si la BCE décide de durcir sa politique en réponse à des pressions inflationnistes ou à une augmentation des spreads de la dette souveraine, notamment en raison des difficultés de la France à maîtriser son déficit.
En effet, si les obligations assimilables du Trésor (OAT) voient leurs rendements augmenter en raison de la dégradation de la confiance sur les marchés financiers, cela pourrait rendre l’endettement de l’État plus coûteux et accentuer les difficultés budgétaires.
Cette situation aurait un effet domino sur les taux de crédit immobilier, qui risqueraient de connaître une hausse, affectant directement la demande.

En conclusion, l’évolution du marché immobilier à Nice en 2025 dépendra largement des orientations de la politique monétaire de la BCE, ainsi que de la capacité de la France à stabiliser ses finances publiques.
Une politique monétaire accommodante et une maîtrise des déficits pourraient permettre de stabiliser, voire d’améliorer la situation.
À l’inverse, une dégradation des finances publiques associée à une hausse des taux d’intérêt risquerait d’entraîner une pression supplémentaire sur un marché déjà fragilisé, limitant les perspectives de relance et renforçant le scénario de stagnation.
Une crise politique serait aussi destructirce de la confiance qui reste le premier moteur d’un acaht immobilier.
En cette fin d’année 2024, les acheteurs se font rares et les appels téléphoniques pour visiter un bien sont au plus bas. A suivre en 2025…