Prix immobilier au m² quai des Etats-Unis, promenade des anglais, rue des ponchettes et quai Rauba Capeu

Source Impôt DVF au premier semestre 2024

Nice, avec ses superbes vues sur la Méditerranée, offre des biens immobiliers d’exception, et les rues qui bordent la mer au centre-ville sont parmi les plus recherchées de la ville.

Les rues emblématiques de la Promenade des Anglais, du quai des États-Unis, de la rue des Ponchettes, et du quai Rauba Capeu offrent un cadre exceptionnel face à la Méditerranée.
Ce secteur, véritable vitrine de l’élégance niçoise, séduit par la diversité de ses biens immobiliers, qui allient charme historique et modernité.

Les immeubles anciens, avec leurs façades travaillées, leurs hauts plafonds et leurs éléments d’architecture d’époque, représentent une grande partie du patrimoine de ces rues. Ces bâtiments abritent des appartements au cachet unique, souvent rénovés avec soin pour répondre aux exigences des acquéreurs actuels.

Cependant, quelques immeubles modernes, rares dans ce secteur, viennent enrichir l’offre immobilière. Ces résidences haut de gamme se distinguent par leurs terrasses profondes, leurs prestations contemporaines, et des appartements en dernier étage offrant des vues imprenables sur la Baie des Anges.
Ces biens, alliant confort et luxe, atteignent régulièrement des prix record en raison de leur rareté et de leur emplacement privilégié.

Ce subtil équilibre entre patrimoine architectural ancien et modernité élégante fait de ce secteur l’un des plus recherchés de Nice, où chaque bien constitue une opportunité rare et précieuse.

16305 Euros/m²

Les biens les plus prisés, situés au 90e percentile, atteignent des sommets avec 16305 €/m², témoignant de leur caractère exceptionnel. Ces appartements de prestige, souvent dotés de terrasses et en étage élevé, offrent des vues imprenables sur la Baie des Anges, faisant de ce secteur une référence en matière d’immobilier de luxe à Nice.

Un secteur exceptionnel et très prisé avec des prix au m² exceptionnels

Ces rues font partie du centre historique de Nice et bénéficient d’une localisation privilégiée avec des vues imprenables sur la Baie des Anges.
Le secteur offre un mélange d’immeubles anciens et de résidences modernisées.
Toutefois, en raison de l’âge de la plupart des bâtiments, les appartements avec terrasses profondes sont rares, ce qui explique les prix élevés des biens qui en disposent.
L’absence de terrasses spacieuses est compensée par le charme inégalé des vieilles pierres, la qualité architecturale, et la beauté de la vue sur la Méditerranée.
Les immeubles anciens, souvent dotés de façades élégantes et de hauts plafonds, participent à la splendeur de ce secteur.
De plus, la rue des Ponchettes, bien qu’en léger retrait du quai des États-Unis, offre le calme et la proximité immédiate de la mer, permettant aux résidents de profiter des avantages d’une localisation en bord de mer tout en évitant l’agitation. Cependant, il est important de noter que dans les étages inférieurs de ces immeubles, la vue peut être obstruée par les maisons de pêcheurs situées en contrebas, ce qui peut impacter la valorisation de ces biens.
Le secteur s’étend également aux premiers numéros de la Promenade des Anglais, jusqu’au 43, à l’intersection avec le boulevard Gambetta.
Cette zone est connue comme le « Carré d’Or face mer », où les prix atteignent des sommets grâce à une localisation qui combine la proximité du centre-ville avec une vue directe sur la Baie des Anges.
Les biens situés dans cette partie de la Promenade des Anglais se caractérisent par leur prestige, souvent agrémentés de services de luxe comme des conciergeries, des façades restaurées, et des équipements modernes dans un cadre historique.
En outre, le quartier bénéficie de la proximité de nombreux restaurants, boutiques de luxe, et attractions culturelles, faisant de cette zone une des plus convoitées par les acheteurs en quête de biens d’exception.

La rue des Ponchettes, avec son ambiance calme et en retrait du front de mer, est très recherchée par les acheteurs en quête de quiétude.

En 2023, le prix moyen au m² a atteint 13 543 €, avec des biens haut de gamme se vendant jusqu’à 14 132 €/m², notamment pour ceux offrant une vue sur la Baie des Anges sans vis-à-vis.

En 2024, le prix moyen a cependant montré une correction, redescendant à 7 272 €/m², notamment en raison de la réduction du volume de transactions et des biens de qualité variable.

La rue des Ponchettes reste néanmoins une adresse prisée, où les biens en étage élevé et offrant des vues dégagées sont extrêmement convoités.

Le Quai des États-Unis, parallèle à la rue des Ponchettes, présente quant à lui une attractivité similaire, avec des prix également élevés.
Ce quai offre des appartements en première ligne qui profitent d’une vue exceptionnelle sur la mer et d’une exposition sud idéale. Ces appartements sont parmi les plus recherchés du centre-ville, car ils combinent l’accès immédiat à la plage avec la proximité de toutes les commodités urbaines.
La grande diversité des immeubles présents le long du quai des États-Unis, allant des bâtiments historiques aux résidences rénovées, permet aux acheteurs de trouver des biens adaptés à leurs préférences, bien que les prix élevés reflètent la rareté de l’offre.

En outre, la localisation du Quai des États-Unis permet de bénéficier d’un accès rapide au Cours Saleya, célèbre pour ses marchés et ses terrasses animées, ce qui renforce l’attrait de ce secteur.

Les biens offrant une vue sur la mer depuis une position en étage élevé se négocient à des prix bien au-dessus de la moyenne, car ils répondent aux attentes d’une clientèle exigeante à la recherche de l’alliance parfaite entre luxe, confort, et vue panoramique.

Moyenne des prix immobilier au m² sur le quai Rauba Capeu

Le secteur de Rauba Capeu est particulièrement prisé en raison de sa position stratégique au sud-est du Vieux-Nice, à la jonction entre le port et la Promenade des Anglais.
Entre 2019 et 2024, les prix au m² ont montré une progression notable, reflétant l’attractivité continue de cette rue.
En 2023, le prix moyen au m² était de 10 331 €/m², avec des ventes atteignant jusqu’à 11 538 €/m² pour les biens les mieux situés offrant une vue imprenable sur la mer.
En revanche, les étages inférieurs où la vue est moins dégagée montrent des prix plus bas, autour de 6 000 €/m². Cela témoigne de l’importance des caractéristiques individuelles de chaque appartement, notamment la hauteur et la perspective, dans la détermination de sa valeur.

Les appartements de Rauba Capeu sont souvent recherchés par des acheteurs internationaux, qui apprécient la proximité du Vieux-Nice et du bord de mer, ainsi que le charme des ruelles historiques.
Le secteur est également apprécié pour la facilité d’accès aux espaces de promenade, aux plages, et aux activités nautiques. Ces éléments contribuent largement à la valorisation des biens, faisant de Rauba Capeu un micro-marché avec une demande toujours soutenue malgré les variations du marché immobilier global.

Ventes récentes sur la Rue des Ponchettes en 2023 et 2024

Les ventes récentes sur la Rue des Ponchettes montrent une dynamique intéressante, avec des prix variés selon les caractéristiques des biens.
En 2023, plusieurs transactions ont eu lieu, témoignant de l’attractivité continue de cette rue pour les acheteurs cherchant un emplacement exceptionnel en bord de mer.

En 2023, on note la vente d’un appartement de 80 m² au 1 Rue des Ponchettes pour un montant de 1 000 000 €, conclue le 30 mars.
Le 2 octobre 2023, un autre bien de 90 m² a été vendu pour 1 268 000 €, confirmant l’intérêt pour des surfaces plus grandes.
La même adresse a vu deux autres ventes, un appartement de 53 m² vendu à 750 000 € en octobre, et un de 67 m² vendu pour 900 000 € en décembre.
Ces transactions illustrent la diversité des biens disponibles et des prix pratiqués, qui dépendent notamment de la superficie et de la vue offerte.

En 2024, une villa de 133 m² située au 18 Rue des Ponchettes a été vendue pour 1 200 000 € en avril, témoignant de la forte demande pour des biens de prestige dans ce secteur.
En outre, un appartement de 97 m² situé au 15 Rue des Ponchettes a été vendu pour 220 000 € en avril 2024, ce qui démontre l’intérêt persistant des acheteurs pour des biens situés dans des emplacements stratégiques, même lorsque les caractéristiques de ces biens peuvent varier.

Le sommet de la rue des Ponchettes (P90)

Le 90e percentile (P90) des prix au m² pour la rue des Ponchettes reflète le niveau atteint par les biens les plus prestigieux de cette adresse emblématique.
Ces propriétés, qui se situent dans les 10 % supérieurs des transactions, témoignent de l’attractivité de la rue.
Avec un P90 particulièrement élevé, les appartements et villas de la rue des Ponchettes offrent des caractéristiques rares, comme des vues dégagées sur la Méditerranée, des rénovations haut de gamme, et une localisation idéale à quelques pas du quai des États-Unis et du Cours Saleya.
Ces éléments confirment la place de la rue des Ponchettes parmi les adresses les plus convoitées du marché immobilier niçois.

Entrée rue des Ponchettes : les maisons de pêcheurs donnant sur quai des États-Unis 

Les maisons de pêcheurs situées le long du quai des États-Unis, avec leurs entrées discrètes sur la rue des Ponchettes, constituent un élément emblématique du patrimoine niçois.
Ces bâtiments historiques, autrefois modestes refuges de pêcheurs, offrent aujourd’hui des biens immobiliers d’exception, recherchés pour leur authenticité et leur emplacement privilégié face à la mer.
Ces maisons, avec leur double façade donnant à la fois sur le quai des États-Unis et sur la rue des Ponchettes offrent un cadre de vie unique.
Les étages supérieurs bénéficient souvent d’une vue imprenable sur la Méditerranée, tandis que leur architecture traditionnelle confère un charme inimitable.
Idéales pour les amateurs d’histoire et les investisseurs à la recherche d’un bien rare, les maisons de pêcheurs du quai des États-Unis restent un symbole de l’élégance et de l’authenticité niçoise.

Quelques ventes récentes de maison de pêcheurs

Des prix exceptionnels sur la promenade des anglais

Pour les premiers numéros de la Promenade des Anglais, jusqu’au 43, les prix au m² atteignent des sommets. En 2024, le prix moyen est estimé à 13539 €/m², illustrant une tendance marquée par de nombreuses transactions à des niveaux très élevés.

Les biens se situant au-dessus du troisième quartile, fixé à 11230 €/m², reflètent l’attrait pour les propriétés de grand standing dans ce secteur prestigieux. Par ailleurs, le 90e percentile (P90), établi à 16305 €/m², confirme que les appartements les mieux situés, avec des vues dégagées sur la mer, se négocient à des prix particulièrement élevés.

Ces chiffres mettent en évidence l’intérêt constant des acheteurs pour cette localisation emblématique, combinant prestations exceptionnelles et proximité des lieux incontournables de Nice.

Numéros des immeubles analysés sur la promenade des anglais jusqu’à angle gambetta

Nombre de transactions sur la promenade des anglais

Le volume des transactions sur le Quai des États-Unis et la Promenade des Anglais a montré des variations notables au cours des dernières années.
Le nombre de ventes a atteint son apogée en 2022 avec 64 transactions, illustrant une forte demande pour ces emplacements emblématiques de Nice.
En 2021, on comptait déjà 53 transactions, ce qui montre une tendance à la hausse avant un pic en 2022.

Cependant, le volume a connu une baisse significative en 2023, avec seulement 28 transactions.
Cette diminution s’explique en partie par la rareté des biens disponibles, car le secteur est particulièrement recherché.
Pour le premier semestre de 2024, le nombre de ventes enregistré est de 18, ce qui pourrait indiquer une stabilisation ou une légère reprise du volume de transactions d’ici la fin de l’année.

Ces chiffres montrent clairement que le Quai des États-Unis et la Promenade des Anglais restent des emplacements très prisés, mais la disponibilité limitée des biens contribue à une dynamique de marché où chaque transaction est précieuse.
La demande reste forte, notamment pour les biens offrant des vues panoramiques et une localisation de premier choix, comme l’indiquent les niveaux élevés des percentiles supérieurs des prix au m².

Le Carré d’Or, réputé pour son dynamisme, ses hôtels de luxe, et ses boutiques prestigieuses, se prolonge le long des premiers numéros de la Promenade des Anglais.
La vue imprenable sur la Baie des Anges, combinée à l’atmosphère unique de la promenade la plus célèbre de Nice, fait de ces biens des investissements sûrs et recherchés.
Les résidences dans ce secteur, bien que souvent d’architecture ancienne, bénéficient régulièrement de rénovations visant à moderniser les espaces tout en conservant leur cachet d’origine.
Les appartements situés au dernier étage, bénéficiant de terrasses avec vue dégagée sur la mer, sont ceux qui atteignent les prix records du secteur.

De plus, la proximité du Jardin Albert 1er et de la Place Masséna confère à cette partie de la Promenade des Anglais un attrait supplémentaire.
Ce secteur, bien desservi par les transports en commun et facilement accessible à pied, est idéal pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un cadre de vie exceptionnel, entre mer et commodités.
Cette demande forte, couplée à la rareté des biens, entraîne une forte pression sur les prix, maintenant ce secteur parmi le plus cher de Nice

Quand la beauté attire les foules : les points faibles d’un quartier recherché

Malgré leurs nombreux attraits, ces quartiers peuvent présenter certaines contraintes :

Affluence touristique : Ces zones, très fréquentées, attirent des visiteurs tout au long de l’année. Cela peut entraîner une animation constante et un manque de tranquillité, particulièrement en haute saison.

Manifestations et événements : La concentration de festivals, de concerts, et d’autres activités touristiques, souvent nocturnes, peut engendrer des nuisances sonores pour les résidents.

Accessibilité et stationnement : La forte densité humaine et la configuration urbaine limitent parfois les possibilités de stationnement et augmentent les temps de trajet.

Malgré ces inconvénients, la Promenade des Anglais, le quai des États-Unis, la rue des Ponchettes et le quai Rauba Capeu restent des emplacements de choix, où la rareté des biens disponibles renforce leur attractivité sur le marché immobilier.

Conclusion

Ce secteur emblématique de Nice, avec des rues telles que la rue Rauba Capeu, la rue des Ponchettes, le quai des États-Unis, et les premiers numéros de la Promenade des Anglais, représente l’une des localisations les plus recherchées pour les acquéreurs en quête d’une vue imprenable sur la Baie des Anges.
Bien que les prix y soient souvent élevés, les biens immobiliers disponibles dans cette zone restent très prisés, en partie en raison de leur caractère unique, combinant patrimoine architectural ancien et accès direct à la mer.
La rareté des biens avec terrasses profondes, l’éloignement relatif de certaines rues par rapport au cœur du Carré d’Or, ainsi que l’impact des maisons de pêcheurs sur les vues aux étages inférieurs, sont autant de facteurs à prendre en compte lors de l’analyse de ce marché. Toutefois, malgré ces contraintes, l’attractivité de ces rues reste indéniable. La demande pour des biens dans ce secteur continue de croître, soutenue par l’intérêt constant d’une clientèle internationale désireuse d’acquérir une propriété avec vue sur la Méditerranée.
L’augmentation des prix entre 2019 et 2024 témoigne également de la résilience du marché immobilier niçois, en particulier dans ces secteurs privilégiés.