Étude de secteur · Nice, de la place Masséna à Acropolis
Prix immobilier autour de la Coulée verte et de la Promenade du Paillon à Nice
Entre la place Masséna, le Vieux-Nice, la place Garibaldi et le secteur Acropolis, la Promenade du Paillon a profondément transformé le visage du centre de Nice.
Cette longue Coulée verte offre aujourd'hui un environnement très apprécié : jardins, allées ombragées, espaces de promenade et lieux de détente, tout en restant au cœur de la ville.
Pour les habitants des immeubles qui la bordent, c'est une situation privilégiée. On peut profiter des jardins dès la sortie de chez soi, rejoindre les commerces du centre, les restaurants du Vieux-Nice, les transports et, depuis la partie sud, la mer à pied.
Mais tous les appartements situés face à la Promenade du Paillon ne se valent pas. La proximité de la place Masséna, l'orientation, l'étage, la vue sur les jardins, la présence d'une terrasse ou encore le standing de l'immeuble peuvent entraîner des différences de prix considérables.
Nous avons donc étudié les ventes enregistrées sur les cinq principales voies qui longent les jardins. Cette analyse permet de comprendre pourquoi deux appartements bénéficiant du même parc peuvent appartenir à des marchés immobiliers très différents.
Source DVF, millésime d'octobre 2026 · ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 · 233 ventes d'appartements anciens sur cinq voies qui bordent la promenade
Les repères, rive par rive
Avenue Félix-Faure
8 970 €/m²
Médiane indicative : 26 des 29 ventes dans un même immeuble.
Boulevard Jean-Jaurès
6 640 €/m²
Médiane sur 67 ventes, côté Vieux-Nice.
Avenue Gallieni
4 830 €/m²
Médiane sur 73 ventes, face au nouveau parc.
Boulevard Risso
4 120 €/m²
Médiane sur 55 ventes, rive est de l'extension.
Prix au m² de surface bâtie déclarée, dépendances comprises ; valeurs arrondies à la dizaine d'euros. Médiane de Nice : 4 630 €/m². D'une rive à l'autre, la médiane varie du simple au double : chaque voie a son propre marché, et nous ne calculons pas de prix global de la Coulée verte.
1 · La Coulée verte aujourd'hui
Un parc de 20 hectares, de Masséna à Acropolis
La Promenade du Paillon recouvre le cours du Paillon. Sa première partie, ouverte en 2013, va de la place Masséna aux abords du MAMAC, entre l'avenue Félix-Faure et le boulevard Jean-Jaurès. Son extension, d'environ 10 hectares sur un kilomètre, prolonge le parc de la traverse Bourgada jusqu'à l'esplanade De Lattre de Tassigny, face au Palais des Expositions. Elle est aujourd'hui achevée.
Selon la Ville de Nice, l'esplanade de la Bourgada a été livrée en juin 2024, le secteur De Lattre de Tassigny en octobre 2024 et le nouveau parc urbain, d'environ 8 hectares, fin octobre 2025 : la Promenade du Paillon couvre désormais environ 20 hectares.
Deux équipements culturels qui la bordent suivent leur propre calendrier : la bibliothèque Louis-Nucéra, rénovée, a rouvert en février 2026 ; le MAMAC est fermé pour une réhabilitation complète, avec une réouverture annoncée pour 2029.
- Avenue Félix-Faure
- Boulevard Jean-Jaurès
- Avenue Saint-Jean-Baptiste
- Boulevard Risso
- Avenue Gallieni
Promenade de 2013 Extension livrée en 2024-2025 Abords du MAMAC
Cinq voies longent les jardins sur la majeure partie de leur tracé : l'avenue Félix-Faure et le boulevard Jean-Jaurès autour de la promenade de 2013, l'avenue Saint-Jean-Baptiste, le boulevard Risso et l'avenue Gallieni le long de l'extension. Elles appartiennent à des quartiers différents de notre carte : Jean-Médecin, Vieux-Nice, Carabacel, Port – Garibaldi, Riquier – République et Cimiez.
2 · Les prix
Prix au m² des appartements le long de la Coulée verte
La Coulée verte traverse plusieurs quartiers, et cette diversité se retrouve dans les prix immobiliers.
À proximité de la place Masséna, l'avenue Félix-Faure occupe un emplacement central particulièrement recherché. De l'autre côté des jardins, le boulevard Jean-Jaurès profite de la proximité immédiate du Vieux-Nice.
Plus au nord, le long de l'extension de la Promenade du Paillon, les avenues Saint-Jean-Baptiste et Gallieni ainsi que le boulevard Risso présentent des marchés différents, généralement plus accessibles sur la période étudiée.
Ces écarts ne s'expliquent pas seulement par la distance à la mer. Le type d'immeuble, les surfaces vendues, la luminosité, l'orientation et la qualité des appartements jouent également un rôle important.
Les voies qui bordent la promenade
- Avenue Félix-Faure (indicatif)8 970 €/m²
- Boulevard Jean-Jaurès6 640 €/m²
- Avenue Gallieni4 830 €/m²
- Boulevard Risso4 120 €/m²
- Avenue Saint-Jean-Baptiste (indicatif)4 100 €/m²
- Nice, tous quartiers4 630 €/m²
Leurs quartiers
- Quartier Jean-Médecin6 230 €/m²
- Quartier Vieux-Nice5 530 €/m²
- Quartier Port – Garibaldi5 350 €/m²
- Quartier Cimiez5 200 €/m²
- Quartier Carabacel5 090 €/m²
- Quartier Riquier – République4 480 €/m²
Prix médians au m² des appartements anciens, même période et même millésime. Les quartiers sont ceux de notre carte des prix par quartier ; une voie ne vaut pas son quartier, et un quartier ne vaut pas la Coulée verte.
Pas d'évolution des prix publiée. Aucune voie ne réunit assez de ventes sur deux périodes comparables pour mesurer une tendance fiable, y compris depuis la livraison du nouveau parc.
3 · Rive par rive
Cinq voies, cinq marchés
Les chiffres s'adaptent au nombre de ventes de chaque voie : médiane et quartiles à partir de 30 ventes ; médiane indicative en dessous, si les ventes sont assez stables. Les immeubles de ces voies sont construits d'un seul côté, face aux jardins ; la vue dépend toutefois de l'étage et des arbres.
Rive ouest de la promenade de 2013 · quartier Jean-Médecin
Avenue Félix-Faure
- Médiane indicative 8 970 €/m²
- 29 ventes observées
- moins de 4 000 €/m²0
- 4 000 à 6 000 €/m²5
- 6 000 à 8 000 €/m²7
- 8 000 à 10 000 €/m²7
- 10 000 €/m² et plus9
Ce que montrent les ventesParticularité de l'échantillon : 26 des 29 ventes ont eu lieu dans un même grand immeuble. La médiane reflète donc d'abord cet immeuble et ne vaut pas pour les autres immeubles de l'avenue. 9 ventes dépassent 10 000 €/m², dont 2 au-delà de 15 000 €/m².
Entre la place Masséna et les abords du MAMAC, l'avenue fait face aux jardins de la promenade de 2013.
Quartier de notre carte : Jean-Médecin pour la quasi-totalité des ventes. Ventes : DVF, appartements anciens, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026.
Rive est de la promenade de 2013 · quartier Vieux-Nice
Boulevard Jean-Jaurès
- Médiane 6 640 €/m²
- Moitié centrale 4 500 – 7 820 €/m²
- 67 ventes observées
- moins de 4 000 €/m²5
- 4 000 à 6 000 €/m²17
- 6 000 à 8 000 €/m²25
- 8 000 à 10 000 €/m²11
- 10 000 €/m² et plus4
Ce que montrent les ventesLe marché le plus varié : 10 % des ventes dépassent 9 280 €/m². 4 ventes atteignent 10 000 €/m² ou plus ; les petites surfaces dominent (29 ventes de moins de 40 m²).
Le boulevard sépare la promenade du Vieux-Nice : ses immeubles font face aux jardins.
Derrière ces façades commence le centre historique : le marché immobilier du Vieux-Nice, entre Masséna et Garibaldi.
Trois îlots statistiques du Vieux-Nice. Ventes : DVF, appartements anciens, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026.
Le long des jardins de l'extension · quartier Carabacel
Avenue Saint-Jean-Baptiste
- Médiane indicative 4 100 €/m²
- 8 ventes exploitables
- moins de 4 000 €/m²3
- 4 000 à 6 000 €/m²3
- 6 000 à 8 000 €/m²2
- 8 000 à 10 000 €/m²0
- 10 000 €/m² et plus0
Ce que montrent les ventesAvec 8 ventes, la médiane reste indicative ; elle varie de moins de 8 % quand on retire une vente ou un immeuble. Une vente à un prix sans rapport avec le marché a été écartée. Aucune vente n'atteint 8 000 €/m².
Courte avenue entre les jardins Sacha-Sosno et le centre, face à la partie sud de l'extension.
Règle des petits effectifs : médiane arrondie à la centaine. Ventes : DVF, appartements anciens, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026.
Rive est de l'extension · quartiers Port – Garibaldi et Riquier – République
Boulevard Risso
- Médiane 4 120 €/m²
- Moitié centrale 3 430 – 5 620 €/m²
- 55 ventes observées
- moins de 4 000 €/m²21
- 4 000 à 6 000 €/m²16
- 6 000 à 8 000 €/m²10
- 8 000 à 10 000 €/m²1
- 10 000 €/m² et plus2
Ce que montrent les ventesDeux parties distinctes : côté Port – Garibaldi, médiane indicative 4 600 €/m² (29 ventes) ; côté Riquier – République, 3 790 €/m² (26 ventes).
Axe de circulation qui longe l'extension depuis les abords de la place Garibaldi jusqu'au secteur Acropolis.
Deux îlots statistiques : Garibaldi et République. Ventes : DVF, appartements anciens, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026.
Rive ouest de l'extension · quartier Cimiez
Avenue Gallieni
- Médiane 4 830 €/m²
- Moitié centrale 3 520 – 5 510 €/m²
- 73 ventes observées
- moins de 4 000 €/m²24
- 4 000 à 6 000 €/m²36
- 6 000 à 8 000 €/m²11
- 8 000 à 10 000 €/m²0
- 10 000 €/m² et plus0
Ce que montrent les ventesUn marché de petites surfaces : 36 ventes de moins de 40 m², aucune de 90 m² ou plus. 10 % des ventes dépassent 6 620 €/m² ; aucune n'atteint 8 000 €/m².
Face au nouveau parc de l'extension, côté secteur Acropolis.
Îlot statistique Acropolis-XVe Corps. Ventes : DVF, appartements anciens, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026.
Le regard du professionnel — Deux rives, des expositions et des prix très différents
Lorsque l'on étudie les appartements qui bordent la Coulée verte, on constate rapidement que le prix ne dépend pas seulement du fait d'avoir les jardins devant ses fenêtres.
Le premier critère est l'emplacement. Plus on se rapproche de la place Masséna, du centre historique et de la mer, plus certaines adresses deviennent recherchées. Les prix observés sur la partie sud de la Promenade du Paillon sont généralement supérieurs à ceux des voies situées le long de son extension.
Mais une autre différence mérite d'être examinée : l'orientation des appartements.
Les deux côtés de la promenade ne bénéficient pas nécessairement du même ensoleillement. Selon la position des façades, leur orientation et la disposition des logements, certains appartements profitent d'une lumière plus favorable ou d'une meilleure exposition au soleil.
Dans ce secteur, il faut notamment comparer les orientations nord ou nord-ouest avec les orientations sud ou sud-est lorsqu'elles existent effectivement. Une pièce de vie lumineuse et bien exposée peut constituer un véritable avantage, particulièrement lorsqu'elle donne sur les jardins.
Il faut toutefois tenir compte de la hauteur des immeubles et des arbres. Un appartement situé au premier étage ne bénéficie pas nécessairement du même dégagement qu'un appartement situé au cinquième ou au sixième étage.
La circulation représente également un critère important. Même si le parc est piéton, les voies qui le bordent restent fréquentées. Une terrasse avec une belle vue sur les jardins peut être moins agréable si elle est directement exposée au bruit de la chaussée.
Enfin, les immeubles sont très différents : certaines copropriétés anciennes ne possèdent pas d'ascenseur, tandis que d'autres offrent davantage de confort, des étages élevés et parfois de véritables terrasses.
C'est pourquoi je recommande de comparer les appartements immeuble par immeuble, et non de considérer qu'une adresse sur la Coulée verte possède automatiquement une valeur supérieure.
Les statistiques confirment l'existence d'écarts importants entre les voies. Mais seule l'analyse précise de chaque bien permet de mesurer la valeur réelle de son exposition, de son étage et de sa vue.
Marc Van den Broeck — 35 ans d'expérience sur le marché immobilier niçois.
Faire estimer un appartement à Nice selon son emplacement et ses caractéristiques
4 · Ventes remarquables et haut de marché
Où se situent les ventes les plus élevées
Les ventes à 10 000 €/m² ou plus se concentrent sur la promenade de 2013, avenue Félix-Faure et boulevard Jean-Jaurès. Le long de l'extension, elles restent rares.
Ventes à 10 000 €/m² ou plus, par voie
- Av. Félix-Faure9
- Bd Jean-Jaurès4
- Bd Risso2
- Av. Saint-Jean-Baptiste0
- Av. Gallieni0
Au sommet, 2 ventes de l'avenue Félix-Faure et 2 du boulevard Jean-Jaurès dépassent 15 000 €/m² ; exceptionnellement, une vente du boulevard Jean-Jaurès a franchi 20 000 €/m². Ces niveaux décrivent des appartements particuliers, pas le prix d'une voie.
Nos contrôles, vente par vente
- Ventes fiables214
- Élevées mais cohérentes5
- À contrôler12
- Erreurs démontrées2
Les 233 ventes des cinq voies, contrôlées dans les données détaillées. Les ventes « à contrôler » (prix très inférieurs au marché ou surfaces discordantes) restent dans les médianes mais pas dans les seuils ; les erreurs démontrées (prix inférieur à 1 000 €/m²) ne sont pas comptées. Aucune vente n'a été écartée parce que son prix était élevé.
Les DVF ne disent rien de la vue, de l'étage ou de la terrasse. Nous n'attribuons aucune de ces caractéristiques à une vente en particulier, et nous ne publions ni l'adresse, ni la date, ni le montant des transactions.
Vous possédez un appartement avec vue sur les jardins de la Promenade du Paillon, une terrasse ou un dernier étage ?
Sa valeur peut différer sensiblement du prix médian de la rue. Pour une estimation pertinente, il faut prendre en compte les transactions comparables, mais aussi l'orientation, l'étage, l'environnement, l'état de l'immeuble et les prestations du logement.
Le regard du professionnel — Derniers étages, grandes terrasses et vues mer : des biens rares
La Promenade du Paillon bénéficie d'un emplacement particulièrement intéressant dans Nice. Entre le Vieux-Nice, la place Masséna, les commerces du centre et la proximité de la mer, elle réunit des qualités recherchées aussi bien pour une résidence principale que pour un pied-à-terre.
Mais certains appartements possèdent des caractéristiques beaucoup plus rares que d'autres.
La majorité des immeubles qui longent les jardins appartiennent à un bâti ancien ou traditionnel. Les grandes terrasses n'y sont pas systématiques, et certains immeubles ne disposent même pas d'ascenseur.
À l'inverse, quelques ensembles résidentiels plus modernes, notamment du côté de l'avenue Félix-Faure et de certains emplacements proches du centre, peuvent proposer des prestations différentes, avec des balcons ou des terrasses selon les appartements.
Les derniers étages représentent un marché particulier. Certains immeubles suffisamment hauts peuvent offrir un dégagement remarquable au-dessus des arbres, avec une vue sur les jardins, le centre de Nice et, dans certaines configurations, une échappée sur la mer.
Un appartement qui réunit un dernier étage, une vraie terrasse, une bonne exposition et une vue dégagée constitue alors un produit immobilier particulièrement recherché.
Il ne suffit cependant pas d'être au dernier étage pour bénéficier d'un tel panorama. La hauteur du bâtiment, l'orientation, les immeubles voisins et la disposition de la terrasse doivent être vérifiés.
Cette rareté explique pourquoi certains appartements peuvent atteindre des niveaux de prix très supérieurs aux médianes de leur voie. Il faut également rappeler que les ventes les plus élevées ne permettent pas, à elles seules, d'attribuer un prix à toute une résidence.
Dans mon activité de chasseur immobilier, ce sont des biens qui demandent une recherche ciblée. Trouver un appartement avec une terrasse profonde, une belle vue et un environnement agréable autour de la Coulée verte peut nécessiter de sélectionner très précisément les immeubles et les configurations.
La rareté d'un bien ne garantit ni sa qualité ni la pertinence du prix demandé. Une analyse de la copropriété, de l'appartement et des ventes comparables reste indispensable.
Pour un acquéreur qui recherche une adresse exceptionnelle au centre de Nice, cette connaissance détaillée des immeubles peut faire une vraie différence.
Rechercher un appartement rare avec terrasse ou vue mer à Nice
5 · Vivre au bord du parc
Ce que la Coulée verte change pour un appartement
Vivre face à la Coulée verte, c'est profiter d'un grand espace paysager au cœur de Nice. Les jardins offrent une respiration dans un centre-ville très construit et permettent de rejoindre différents quartiers à pied, dans un environnement plus végétalisé.
Dans la partie sud, on bénéficie de la proximité de la place Masséna, du Vieux-Nice, du cours Saleya et de la mer. Les commerces, restaurants et transports sont facilement accessibles, ce qui rend le secteur particulièrement agréable pour ceux qui aiment vivre sans utiliser quotidiennement leur voiture.
Plus au nord, l'extension de la Promenade du Paillon a apporté de nouveaux jardins et de nouveaux espaces de promenade à des adresses dont l'environnement urbain était auparavant très différent. C'est un changement important pour le cadre de vie, même si son incidence précise sur les prix immobiliers n'est pas encore mesurable à partir des ventes disponibles.
Établi pour ces voies
- des immeubles face aux jardins, construits d'un seul côté de la voie ;
- un parc continu et piéton, du centre-ville au secteur Acropolis ;
- la proximité des transports en commun, du Vieux-Nice et des commerces du centre ;
- des voies de circulation importantes le long des jardins.
À vérifier pour chaque appartement
- la vue sur les jardins, qui dépend de l'étage et des arbres ;
- l'exposition et la luminosité ;
- le bruit de la circulation et des animations ;
- l'ascenseur, une éventuelle terrasse et l'état.
Pour un acquéreur, il reste plusieurs points à examiner : l'exposition au bruit, l'ensoleillement réel, la qualité de la copropriété, la présence d'un ascenseur et la vue depuis les pièces principales.
Les appartements proches du Vieux-Nice et du centre peuvent aussi intéresser des acquéreurs recherchant un pied-à-terre ou un investissement locatif. La proximité des sites touristiques ne garantit toutefois pas la possibilité de pratiquer la location saisonnière : celle-ci dépend des règles en vigueur, du statut du logement et, le cas échéant, du règlement de copropriété.
Pour les immeubles de l'avenue Gallieni, du boulevard Risso et de l'avenue Saint-Jean-Baptiste, l'extension, désormais achevée, a transformé l'environnement immédiat : là où se trouvait notamment l'ancien Théâtre national de Nice, déconstruit, s'étend désormais un parc planté. Cet atout peut renforcer l'attractivité résidentielle de ces adresses ; les ventes enregistrées ne permettent pas encore d'en mesurer l'effet sur les prix, et nous ne l'affirmons pas.
Méthode et sources
Comment ces chiffres sont établis
- Source
- DVF géolocalisées (Etalab), d'après les Demandes de valeurs foncières de la DGFiP. Millésime d'octobre 2026, retenu comme base de référence le 7 novembre 2026.
- Période
- Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).
- Ventes retenues
- Un seul appartement ancien par vente, avec ses éventuelles dépendances ; chaque vente est rattachée à sa voie par son adresse officielle. Presque toutes se situent à moins de 40 m des jardins.
- Périmètre
- Les cinq voies qui longent les jardins de la Promenade du Paillon. Chaque voie est étudiée séparément ; aucune médiane commune n'est calculée pour la Coulée verte. La place Masséna n'entre pas dans la comparaison : ses ventes se concentrent dans un seul immeuble, à une centaine de mètres des jardins. Les avenues de Verdun et de Suède, qui bordent le jardin Albert-Ier, relèvent d'un autre secteur.
- Aménagements
- Rapport de présentation du budget primitif 2026 de la Ville de Nice ; pages de la Ville consacrées à la Promenade du Paillon et à la bibliothèque Louis-Nucéra.
- Règles de publication
- Celles de nos études de rues : médiane à partir de 10 ventes, indicative jusqu'à 29. De 5 à 9 ventes, médiane indicative arrondie à la centaine si elle reste stable. Quartiles à partir de 30 ventes, P10 et P90 à partir de 50 et seulement s'ils restent stables.
Le détail de nos calculs est expliqué dans notre page Méthode DVF.
Questions fréquentes sur l'immobilier autour de la Coulée verte
Quel est le prix au m² autour de la Coulée verte à Nice ?
Il n'y a pas de prix unique : la médiane va d'environ 4 120 €/m² boulevard Risso à 8 970 €/m² (indicatif) avenue Félix-Faure, pour les appartements anciens vendus du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026. Le boulevard Jean-Jaurès se situe à 6 640 €/m².
Quelle rive de la Promenade du Paillon est la plus chère ?
La promenade de 2013, côté centre-ville : l'avenue Félix-Faure, puis le boulevard Jean-Jaurès. Le long de l'extension, l'avenue Gallieni et le boulevard Risso restent proches de la médiane de Nice.
L'extension de la Promenade du Paillon a-t-elle fait monter les prix ?
Les ventes enregistrées ne permettent pas de le mesurer : l'extension a été achevée en 2025 et les effectifs par voie sont trop faibles pour une tendance fiable. Le nouveau cadre peut en revanche peser dans la décision des acquéreurs.
À quels quartiers appartient la Coulée verte ?
Ses voies relèvent de six quartiers de notre carte : Jean-Médecin, Vieux-Nice, Carabacel, Port – Garibaldi, Riquier – République et Cimiez.
Comment estimer un appartement au bord du parc ?
En partant des ventes de la voie et de l'immeuble, puis en tenant compte de la vue sur les jardins, de l'étage, du bruit, de l'état et des biens en vente. Pour un appartement avec vue dégagée ou un dernier étage, la visite est indispensable.
Vendre ou acheter au bord de la Coulée verte
Que vous souhaitiez vendre un appartement face aux jardins ou rechercher un bien avec terrasse et vue dégagée, une analyse précise de l'immeuble et de son emplacement reste indispensable.
Les ventes DVF donnent des repères utiles. La connaissance du terrain permet de comprendre ce qui distingue réellement chaque appartement.