Prix immobilier m² à Nice : quartier de la Coulée Verte

Source Impôt DVF au premier semestre 2024

La Coulée Verte est l’un des projets d’aménagement urbain les plus emblématiques de Nice, et représente un point central de revitalisation urbaine qui attire à la fois les investisseurs et les résidents.
Ce projet, s’étendant du centre-ville vers l’est, contribue à la valorisation immobilière en créant un cadre verdoyant et paisible en plein cœur de l’effervescence urbaine niçoise.
La présence d’espaces verts, de fontaines, de promenades arborées et d’aménagements paysagers confère à la Coulée Verte une valeur ajoutée significative pour les quartiers avoisinants, transformant cet espace en un véritable poumon vert au cœur de la ville.
En termes de marché immobilier, cet aménagement attire principalement des acquéreurs en quête de confort urbain, allié à une qualité de vie améliorée par la nature.
Les biens avec vue sur la Coulée Verte bénéficient d’une rareté qui se traduit par une forte demande, car ils apportent un cadre de vie exceptionnel dans une zone très dynamique.

Cependant, cette rareté de vue sur les jardins n’est pas accessible à tous les appartements du secteur. En effet, certaines résidences jouissent d’une entrée sur la Coulée Verte, mais tous les appartements ne bénéficient pas d’une vue directe sur cet espace vert.
Cette disparité dans les vues se traduit par des différences marquées dans les prix de vente, reflétant ainsi la qualité, l’exposition, et la localisation des biens au sein du secteur.
Les acheteurs recherchent des biens offrant une vue imprenable sur ce cadre verdoyant, ainsi qu’un environnement calme malgré la proximité avec le centre-ville.
Ces atouts entraînent une surcote significative des biens situés en première ligne sur la Coulée Verte par rapport aux appartements situés à l’arrière ou dans des rues perpendiculaires.

Analyse des prix des rues et boulevard longeant la coulée verte en 2024

En 2024, l’analyse des prix au m² sur les rues et boulevards qui longent la Coulée Verte révèle des écarts significatifs entre les différents types de biens et leur localisation.

Le prix moyen s’établit à 7908 €/m², avec des variations importantes illustrées par le 10e percentile (P10) à 3529 €/m² et le 90e percentile (P90) à 15620 €/m². Le P90 représente le prix des biens les mieux situés, souvent avec une vue exceptionnelle sur la Coulée Verte et une bonne localisation centrale.

Ces biens, en raison de leur position avantageuse, disposent d’une plus-value évidente, notamment grâce à l’accès direct aux espaces verts et à la qualité des prestations offertes.

Ces valeurs montrent que les biens les plus modestes, souvent sans vue directe sur la Coulée Verte, se situent à des prix bien plus bas que ceux offrant un cadre exceptionnel et des prestations de qualité.

Le premier quartile (Q1) s’établit à 4570 €/m², tandis que le troisième quartile (Q3) atteint 8167 €/m², soulignant une forte disparité entre les biens situés dans des emplacements prisés et ceux en périphérie.

Ces variations de prix montrent également l’influence du dynamisme du marché niçois.
En effet, les acquéreurs se montrent de plus en plus sélectifs quant aux caractéristiques des biens : orientation, étage, présence d’une terrasse ou d’un balcon, vue sur un espace vert.

La Coulée Verte étant considérée comme l’un des rares espaces de nature au sein du centre urbain dense de Nice, les biens qui en bénéficient directement sont perçus comme des opportunités à ne pas manquer, ce qui se reflète dans les prix observés.

Le marché immobilier autour de la Coulée Verte englobe plusieurs rues emblématiques, chacune avec ses particularités.

Parmi les rues les plus prisées, on retrouve l’Avenue de Suède et le Boulevard Jean Jaurès, qui donnent directement au sud et bénéficient d’une situation centrale au cœur de Nice.
Ces deux rues sont particulièrement recherchées pour leurs vues dégagées et leur proximité immédiate aux attractions de la ville, ce qui explique les prix élevés et la présence de biens de grand luxe.
L’orientation sud permet aux appartements de bénéficier d’une luminosité naturelle optimale tout au long de la journée, renforçant encore leur attractivité.

Les immeubles y sont souvent de standing, avec des prestations modernes qui répondent aux exigences d’une clientèle haut de gamme.

En revanche, les biens situés sur le Boulevard Risso et l’Avenue Gallieni sont positionnés plus loin du centre, près de la future forêt tropicale qui est actuellement en cours de construction.

Ces rues, bien qu’intéressantes, présentent des prix inférieurs en raison de leur éloignement relatif et de leur environnement en pleine évolution.
La construction de la forêt tropicale est un élément à suivre de près, car elle pourrait modifier significativement la perception de ces secteurs et donc influencer les prix dans les années à venir. Pour l’instant, cependant, ces biens sont considérés comme des alternatives plus abordables à ceux du cœur de la Coulée Verte, avec des prix en conséquence.

L’écart de prix entre les différents secteurs reflète donc à la fois l’attractivité des vues, la localisation centrale ou périphérique, ainsi que les aménagements futurs.

Les biens situés dans les rues perpendiculaires à la Coulée Verte, comme l’Avenue Saint Jean Baptiste, bénéficient de l’accès à la verdure tout en ayant des prix plus accessibles que ceux des premières lignes.

Analyse des prix au m² et évolution des transactions sur le quartier de la coulée verte

En 2023, le prix moyen au m² a augmenté de façon notable, atteignant 7908 €/m², avec un écart considérable entre le 1er quartile (4570 €/m²) et le 3e quartile (8167 €/m²).

Cette disparité souligne la différence entre les biens les mieux situés, bénéficiant de vues sur la Coulée Verte, et ceux situés à l’arrière des immeubles ou dans des rues adjacentes. Les biens en première ligne, notamment ceux orientés plein sud, bénéficient d’une prime importante en raison de leur emplacement privilégié.

L’année 2024 semble montrer une stabilisation, avec un prix moyen au m², mais des extrêmes toujours présents, notamment avec un 10e percentile à 3529 €/m² et un 90e percentile à 15620 €/m².

Volume des transactions : Fluctuations significatives

L’analyse des transactions immobilières pour les rues donnant sur la Coulée Verte entre 2019 et 2024 montre des évolutions significatives, à la fois en termes de volume de ventes et de prix au m².

Le nombre de ventes a atteint un pic en 2022 avec 121 transactions, avant de baisser en 2023 et 2024, passant à respectivement 64 et 29 ventes. Ces 29 ventes sont les ventes réalisées au premier semestre 2024 soit 6 mois uniquement soit si la tendance se poursuit 58 ventes sur l’année 2024.

Cette tendance peut être liée à une augmentation des prix qui a dépassé la capacité d’achat de certains acquéreurs, ainsi qu’à la rareté des biens offrant une vue directe sur la Coulée Verte.

Il est également probable que l’augmentation des taux d’intérêt et les nouvelles conditions de crédit plus strictes aient limité la capacité des acheteurs potentiels à investir dans des biens de ce calibre.

Quelques exemples de ventes réalisées sur la coulée verte de Nice en 2023 et 2024

Certaines transactions illustrent bien les écarts de prix sur la Coulée Verte. Par exemple, un appartement situé au 2 Avenue de Suède, de 49 m², a été vendu pour 350 000 €, soit 7 143 €/m².

À l’Avenue de Verdun, un bien de 91 m² s’est vendu à 900 000 €, atteignant 9 890 €/m².

De même, un appartement au 14 Avenue Saint Jean Baptiste, d’une superficie de 40 m², a été acquis pour 710 000 €, soit 17 750 €/m².
Enfin, un appartement de 95 m² situé au 56 Boulevard Jean Jaurès a été vendu à 941 600 €, représentant un prix de 9 912 €/m². Ces ventes démontrent clairement l’influence de la localisation, des vues et des prestations sur le prix final des biens.
Cependant, certaines ventes montrent des prix influencés par des caractéristiques spécifiques, comme un appartement de 95 m² au 56 Boulevard Jean Jaurès vendu à 9 912 €/m².
Bien que situé sur une rue prestigieuse, ce bien bénéficie d’une vue exceptionnelle sur la Coulée Verte et d’un état neuf, ce qui justifie son prix élevé. De tels exemples illustrent clairement l’importance de la localisation précise, des vues offertes, et des prestations fournies.

Ventes exceptionnelles : Preuve de l’exclusivité du quartier de la coulée verte

Le quartier de la coulée verte se distingue par son marché immobilier exclusif, marqué par des propriétés uniques qui séduisent les acheteurs les plus exigeants.
Des appartements bénéficiant de terrasses exceptionnelles, offrant des vues dégagées sur des espaces de verdure, et des rénovations réalisées avec des matériaux haut de gamme, participent à renforcer l’attractivité de cette zone prisée.
Ces éléments font du quartier un véritable écrin de luxe et d’élégance au cœur de Nice.

Voici quelques exemples de ventes marquantes :

L’un des principaux inconvénients du secteur est le manque de terrasses.

En raison de la densité du centre-ville, les immeubles anciens ont souvent été construits sans balcons ou terrasses.
Les seuls appartements qui disposent de terrasses sont ceux situés dans des immeubles plus modernes ou en dernier étage, ce qui en fait des biens rares et très recherchés. En outre, beaucoup de ces immeubles anciens ne sont pas équipés d’ascenseurs, ce qui peut représenter une contrainte supplémentaire pour certains acquéreurs.

Malgré ces inconvénients, le quartier de la Coulée Verte reste extrêmement demandé, même pour les biens situés plus loin, vers la future forêt tropicale, au Boulevard Risso et à l’Avenue Gallieni.
Ce futur aménagement pourrait encore renforcer l’attractivité du secteur, en offrant un cadre de vie verdoyant et agréable, tout en maintenant la proximité avec le centre-ville de Nice. L’arrivée de cette forêt tropicale, qui apportera une nouvelle dimension verte et des aménagements paysagers, est attendue pour redynamiser le secteur et faire évoluer le marché immobilier, notamment en termes de prix et d’attractivité.

Conclusion sur le quartier central de la coulée verte à Nice

La Coulée Verte constitue un atout majeur pour les biens immobiliers qui en bénéficient, et les rues avoisinantes comme l’Avenue de Suède, l’Avenue de Verdun, ou le Boulevard Jean Jaurès tirent grandement parti de cette proximité.
Toutefois, la diversité des vues, ainsi que l’emplacement exact des appartements au sein des immeubles, créent des disparités importantes en termes de prix.

Les futurs aménagements, tels que la forêt tropicale près du Boulevard Risso et de l’Avenue Gallieni, sont à suivre, car ils pourraient redynamiser ces secteurs et faire évoluer les prix dans les années à venir.
L’évolution de ce quartier, alliant patrimoine naturel et attractivité urbaine, témoigne de la dynamique de Nice en tant que ville en pleine mutation, prête à répondre aux attentes d’une clientèle exigeante et désireuse d’un cadre de vie unique.